按揭/估價 - 萬邦物業

2024年10月16日修訂: 再次放寬非按保按揭成數，所有住宅物業，不論物業的價值及是否自用、以及非住宅物業，按揭成數上限統一為7成，「供款與入息比率」上限劃一為5成。

另外，以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由6成提升至7成，與以「供款與入息比率」為審批基礎的物業按揭貸款看齊，適用於所有住宅物業和非住宅物業。

2024年2月28日修訂

撤銷額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅
非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成
壓力測試下調，壓力測試不必再加兩厘
非住宅物業按揭成數調高按揭成數上限由六成上調至七成
住宅物業按揭成數上調
價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；
價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。

2023年07月07日
按揭保險計劃的修訂

香港按揭證券有限公司全資擁有的香港按證保險有限公司（按證保險公司）今日（7月7日）宣布，按揭保險計劃（按保計劃）就已落成住宅物業作出修訂，以協助需要置業自用的人士。經修訂後：

(一) 價格為1,000萬港元或以下的合資格物業，最高按揭保險成數維持在九成；
(二) 價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；及
(三) 價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。
修訂的詳情可見附表。

另外，按證保險公司經考慮自身的業務狀況及風險，以及香港金融管理局物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施的修訂，會就按揭保費作以下安排：
(一) 由於銀行將可提供最高七成按揭，按保計劃會為銀行貸款七成按揭成數以上的部分提供保險，相關保費會比六成按揭成數以上的保險較低。
(二) 按證保險公司會為首次置業人士提供保費特惠，就價格為1,500萬港元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數(備註1)以上不多於5%的受保範圍的保費(備註2)。
(三) 按證保險公司現時一般會為置業人士提供35%的保費折扣。公司網頁的「按揭保費一覽表」將會更新，顯示實際(折扣後)保費，使資訊更加清晰透明。

備註1：就銀行承造住宅物業按揭的最高按揭成數，請參閱香港金融管理局於2023年7月7日的相關公布。

備註2：以下為適用於首次置業人士的特惠保費例子 –

例一：某人士為購置1,500萬港元的物業申請七成按揭貸款，而銀行按照監管措施最多可敘造七成按揭。由於按保計劃會寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數(在此個案為七成)以上不多於5%的受保範圍的保費，銀行實際上可敘造七成半按揭而該置業人士無需繳付任何保費。

例二：某人士為購置1,000萬港元的物業申請九成按揭貸款，而銀行按照監管措施最多可敘造七成按揭，餘下兩成按揭成數需要按揭保險。由於按保計劃會寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數(在此個案為七成)以上不多於5%的受保範圍的保費，該置業人士將可享受特惠保費。特惠保費將包含七成至七成半按揭成數的免費部分，以及七成半至九成按揭成數的收費部分。

按揭保險計劃（2023年7月7日起生效）
(紅色文字為修訂部分)

	原有計劃
物業價格	400 萬港元或以下	400 萬港元以上至 450 萬港元以下	600 萬港元或以下
最高按揭成數	90%	80% - 90% (貸款上限為 360 萬港元)	80%
物業類別	所有(包括已落成住宅物業及樓花)
首次置業(1)(4)	需要		不需
固定收入(2)	需要		不需
供款比率上限(3)	50%

	經 2019 年 10 月 16 日及 2022 年 2 月 23 日修訂適用範圍				(自2023年7月7日起)
物業價格	400 萬以上至 1,000 萬	1,000萬以上至 1,125 萬以下	1,125萬至 1,200萬 1,500萬	1,200萬 1,500萬以上至 1,920萬 1,715萬	1,715 萬以上至 3,000 萬
最高按揭成數	90%	80% - 90% (貸款上限為900萬)	80%	50%70% - 80% (貸款上限為 900萬 1200萬)	70%
物業類別	只限於已落成住宅物業
首次置業(1)(4)	需要		不需
固定收入(2)	需要		不需
供款比率上限(3)	50%

所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業
所有申請人須為固定受薪人士
與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上
未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敘造最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過50%（上述（3）的情況例外），而其保費會因應風險因素作出額外調整

金管局收緊按揭及增加印花稅進程:

2009年10月，金管局第一次收緊按揭；
2010年的8月，金管局第二次收緊按揭；
2010年11月，金管局第三次收緊按揭及推出SSD(額外印花稅)，買入住宅首24個月內出售需繳付5至15%額外印花稅。
2011年6月，金管局第四次收緊按揭；
2012年9月，金管局第五次收緊樓按；
2012年10月，港府推出BSD(買家印花稅)，非本地居民買入住宅，需繳付15%買家印花稅；另外推出加強版SSD 2，買入住宅首36個月內出售需繳付10至20%額外印花稅；
2013年2月，金管局第六次收緊樓按，並推出DSD(雙倍印花稅)，已持有住宅的業主再購物業，需按舊稅率繳付雙倍印花稅，而樓價在200萬元以下的單位稅項亦調整至1.5%；
2014年5月，港府微調DSD;

建議的新「從價印花稅」稅率
財政司司長於 2016年11月4日宣佈，政府將修訂《印花稅條例》以調高住宅物業交易的「從價印花稅」稅率至劃一15%。根據政府的建議，任何在 2016年11月5日或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，除獲豁免或另有規定外，均須按新的「從價印花稅」稅率繳付「從價印花稅」，稅率劃一為物業的售價或價值(以較高者為準)的15% 。

主要獲豁免的情況是取得有關物業的人為代表自己行事的香港永久性居民，而他/她在取得該住宅物業時，在香港沒有擁有任何其他住宅物業；在該等情況下，「從價印花稅」第2標準稅率將繼續適用。現時為轉換唯一住宅物業的香港永久性居民買家而設的退還部分稅款的機制亦會保留。請參閱「從價印花稅」- 建議的新「從價印花稅」稅率的常見問題。請注意這些常見問題是根據政府現時的建議擬備，而這建議須經立法落實，並可能在立法過程中有所修訂。
2015年2月，金管局第七次收緊樓按；
2016年11月，已持有住宅的業主再購物業，印花稅率劃一提高至15%。
2017年5月20日起
三項物業按揭逆周期監管措施包括：
- 1. 要求採用內評法計算資本充足比率的銀行，對新造住宅按揭貨款的風險權重下限，由現時15%，提高到25%。
- 2. 銀行需將涉及多過一個按揭的適用按揭成數上限，下調一成。
- 3. 將收入來自香港以外地區的借款人，供款與收入比率(DSR)上限，下調10個百分點。
2023年10月25日起，已持有住宅的業主再購物業，印花稅率劃一改為7.5%，非香港永久居民購買住宅物業或公司名義購買住宅物業印花稅率劃一改為15%。