按揭/估价 - 万邦物业

好消息！购买$3000万以下楼宇，在新政策下，可直接在银行做七成按揭而毋须按保，大大节省成本。另外，有关新政策连非住宅按揭都同时照顾，非住宅按揭成数由6成提升至7成，更加重要的是以资产计算按揭成数由5成提升至6成！详情如下：

2024年2月28日修订

撤销额外印花税、买家印花税、新住宅印花税
非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成
压力测试下调，压力测试不必再加两厘
非住宅物业按揭成数调高按揭成数上限由六成上调至七成
住宅物业按揭成数上调
价值3,000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；
价值3,500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。

2023年07月07日
按揭保险计划的修订

香港按揭证券有限公司全资拥有的香港按证保险有限公司（按证保险公司）今日（7月7日）宣布，按揭保险计划（按保计划）就已落成住宅物业作出修订，以协助需要置业自用的人士。经修订后：

(一) 价格为1,000万港元或以下的合资格物业，最高按揭保险成数维持在九成；
(二) 价格为1,000万港元以上至1,500万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数，以较高者为准；及
(三) 价格为1,500万港元以上至3,000万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1,200万港元计算的成数，以较高者为准。
修订的详情可见附表。

另外，按证保险公司经考虑自身的业务状况及风险，以及香港金融管理局物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施的修订，会就按揭保费作以下安排：
(一) 由於银行将可提供最高七成按揭，按保计划会为银行贷款七成按揭成数以上的部分提供保险，相关保费会比六成按揭成数以上的保险较低。
(二) 按证保险公司会为首次置业人士提供保费特惠，就价格为1,500万港元或以下的物业，宽免按揭贷款在银行最高按揭成数(备注1)以上不多於5%的受保范围的保费(备注2)。
(三) 按证保险公司现时一般会为置业人士提供35%的保费折扣。公司网页的「按揭保费一览表」将会更新，显示实际(折扣后)保费，使资讯更加清晰透明。

备注1：就银行承造住宅物业按揭的最高按揭成数，请参阅香港金融管理局於2023年7月7日的相关公布。

备注2：以下为适用於首次置业人士的特惠保费例子 –

例一：某人士为购置1,500万港元的物业申请七成按揭贷款，而银行按照监管措施最多可叙造七成按揭。由於按保计划会宽免按揭贷款在银行最高按揭成数(在此个案为七成)以上不多於5%的受保范围的保费，银行实际上可叙造七成半按揭而该置业人士无需缴付任何保费。

例二：某人士为购置1,000万港元的物业申请九成按揭贷款，而银行按照监管措施最多可叙造七成按揭，余下两成按揭成数需要按揭保险。由於按保计划会宽免按揭贷款在银行最高按揭成数(在此个案为七成)以上不多於5%的受保范围的保费，该置业人士将可享受特惠保费。特惠保费将包含七成至七成半按揭成数的免费部分，以及七成半至九成按揭成数的收费部分。

按揭保险计划（2023年7月7日起生效）
(红色文字为修订部分)

	原有计划
物业价格	400 万港元或以下	400 万港元以上至 450 万港元以下	600 万港元或以下
最高按揭成数	90%	80% - 90% (贷款上限为 360 万港元)	80%
物业类别	所有(包括已落成住宅物业及楼花)
首次置业(1)(4)	需要		不需
固定收入(2)	需要		不需
供款比率上限(3)	50%

	经 2019 年 10 月 16 日及 2022 年 2 月 23 日修订适用范围				(自2023年7月7日起)
物业价格	400 万以上至 1,000 万	1,000万以上至 1,125 万以下	1,125万至 1,200万 1,500万	1,200万 1,500万以上至 1,920万 1,715万	1,715 万以上至 3,000 万
最高按揭成数	90%	80% - 90% (贷款上限为900万)	80%	50%70% - 80% (贷款上限为 900万 1200万)	70%
物业类别	只限於已落成住宅物业
首次置业(1)(4)	需要		不需
固定收入(2)	需要		不需
供款比率上限(3)	50%

所有抵押人於申请时并未持有任何香港住宅物业
所有申请人须为固定受薪人士
与现时按揭保险计划的安排一样，若申请人於申请按保计划时已经拥有或提供按揭担保予一个或以上
未完全偿还按揭的物业，其供款入息比率上限须下调未能符合银行压力测试的首次置业人士亦可申请叙造最高8成或9成按揭，但其供款与入息比率仍须不超过50%（上述（3）的情况例外），而其保费会因应风险因素作出额外调整

金管局收紧按揭及增加印花税进程:

2009年10月，金管局第一次收紧按揭；
2010年的8月，金管局第二次收紧按揭；
2010年11月，金管局第三次收紧按揭及推出SSD(额外印花税)，买入住宅首24个月内出售需缴付5至15%额外印花税。
2011年6月，金管局第四次收紧按揭；
2012年9月，金管局第五次收紧楼按；
2012年10月，港府推出BSD(买家印花税)，非本地居民买入住宅，需缴付15%买家印花税；另外推出加强版SSD 2，买入住宅首36个月内出售需缴付10至20%额外印花税；
2013年2月，金管局第六次收紧楼按，并推出DSD(双倍印花税)，已持有住宅的业主再购物业，需按旧税率缴付双倍印花税，而楼价在200万元以下的单位税项亦调整至1.5%；
2014年5月，港府微调DSD;

建议的新「从价印花税」税率
财政司司长於 2016年11月4日宣布，政府将修订《印花税条例》以调高住宅物业交易的「从价印花税」税率至划一15%。根据政府的建议，任何在 2016年11月5日或以后签立以买卖或转让住宅物业的文书，除获豁免或另有规定外，均须按新的「从价印花税」税率缴付「从价印花税」，税率划一为物业的售价或价值(以较高者为准)的15% 。

主要获豁免的情况是取得有关物业的人为代表自己行事的香港永久性居民，而他/她在取得该住宅物业时，在香港没有拥有任何其他住宅物业；在该等情况下，「从价印花税」第2标准税率将继续适用。现时为转换唯一住宅物业的香港永久性居民买家而设的退还部分税款的机制亦会保留。请参阅「从价印花税」- 建议的新「从价印花税」税率的常见问题。请注意这些常见问题是根据政府现时的建议拟备，而这建议须经立法落实，并可能在立法过程中有所修订。
2015年2月，金管局第七次收紧楼按；
2016年11月，已持有住宅的业主再购物业，印花税率划一提高至15%。
2017年5月20日起
三项物业按揭逆周期监管措施包括：
- 1. 要求采用内评法计算资本充足比率的银行，对新造住宅按揭货款的风险权重下限，由现时15%，提高到25%。
- 2. 银行需将涉及多过一个按揭的适用按揭成数上限，下调一成。
- 3. 将收入来自香港以外地区的借款人，供款与收入比率(DSR)上限，下调10个百分点。
2023年10月25日起，已持有住宅的业主再购物业，印花税率划一改为7.5%，非香港永久居民购买住宅物业或公司名义购买住宅物业印花税率划一改为15%。