虛擬供應壓不冧市
 
何熊輝
2017年6月24日

  政府高官經常指未來三年會有9.6萬個住宅供應,基於供應增幅大,故樓價有機下調。這良好意願合情不合理,皆因供應量不等於賣樓量。發展商手上的持貨(供應量),可按市况好壞來訂定賣樓策略,好市多售,市差少賣或甚至不賣,那麽倍增的供應量只要攤分多一倍時間放售,倍增就問迎刃而解。 

  供應量增加,就假設發展商必須即時推出發售,是完全不考慮經濟商業運作原則幾天真假設。發展商在市況差時,可將落成單位轉售為租,甚至任由將之丢空。這樣守三幾年,待好市再賣。這情況過往已出現多次。 

  不缺錢的發展商,過往也有不少例子將建成的樓盤分超過十年時間推售,因此供應增就説樓價跌,是官員不求甚解,但求解脱責任的解説。現時出現的情況是,越增加土地供應,地價越高,原因是香港多了很多中資發展商,他們為求取地,往往不惜以高溢價投地。結果地王接二連三出現。 

  政府責任是推足夠土地予市場,以期達到供求平衡,但供求三平衡後,市埸會自我調節,因此樓價最終也達致平穩狀態。這就是政府樓策不會言明的目的。倘它日樓市出現大幅調整,這必然是超大黑天鵝事件的魔法所致。