閒話樓市:也談車位投資
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(經紀手記) 2010年9月2日
發展商向來打鐵趁熱, 亂市時更見套現心切, 最近有發展商吼準熱錢積極尋求投資項目的機遇, 順勢推售旗下屋苑車位, 並主動以高佣金利誘代理速銷, 如此高明之舉, 可舒緩個別發展商缺乏住宅單位出售的問題, 還可把非核心資產套現以增加入賬, 把資金用在其他更有價值的地方去, 同時省去管理車場「剩位」的閒麻煩。 眾所周知,現時的樓價確實偏高,手握熱錢的投資者也相對謹慎,絕不輕易入貨,部份地區性的知名炒家及長線投資者,非但沒有盲目入市,還趁好價減磅套現, 手持多個單位的, 還主動調低部份連約盤之叫價。最近,李麗珊因斥巨資購買海景豪宅,被認為是樓市見頂訊號; 某些被認為是樓市大淡友的評論員,也一改硬性子作風,於最近加入樓市看升行列,舉凡種種,都跟「鞋童與股市」異曲同工。 洶湧熱錢與超低按息的環境, 是資產泡沫的元兇, 繼港府連橫出招壓抑樓價後, 屋苑的成交量已顯著回落, 預約睇樓量也明顯下跌, 但樓價並無因而大幅下調, 業主們依然惜售物業, 他們認為, 在客觀環境下並沒有平賣單位的理由; 再說準買家們, 他們討厭無止境的追價買樓, 還擔心現時入市會接了燙手山芋, 故期望政府辣招可為熾熱的樓市降溫, 待樓價平多一點時才安全入市。現時買賣雙方成拉鋸格局, 樓市氣氛亦轉趨平靜。 熱錢暫不熱衷投資住宅物業, 令車位投資成為新寵。投資車位不但本小利大, 而且管理容易收租回報率高(由5至10厘不等) , 故市場早有一班專門投資車位的收租客。正所謂水向低流, 現時買車位收租的投資者比例正在增加, 但投資者當中有不少初哥, 只有買樓經驗而不懂選擇車位。筆者冷眼旁觀, 發現有Stupid Money一窩蜂地投資車位, 為免有人誤中地雷, 筆者在此列出投資車位時必須注意的事項。 「投資車位」與「買樓收租」的主要分別有: 1. 車位入場費遠低於住宅,適合缺乏資金的長線投資者購買 2. 車位的雜費遠低於住宅,維修費則幾乎沒有 3. 車位的租賃流程比住宅簡單 4. 車位租客若然欠租,業主可向管理處提出終止租客及其車輛之使用權,但住宅不可以 5. 車位的升值潛力可遠遜住宅, 業主收入以賺取租金為主 6. 買車位著重收租回報, 但買物業著重升值潛力 7. 車位的流通量較住宅細 關於車位投資, 以下是筆者的意見: 1. 投資車位須考慮其屋苑位置、週邊客源及市場對車位的需求 2. 向經紀查詢關於車位所屬屋苑的歷史 ( 例:海逸豪園四五期車位較搶手, 黃埔花園第七及第十期車位需求較殷切, 何解? ) 3. 車位是否容許非屋苑住戶購買? 4. 車位是否容許非屋苑住戶租賃? ( 若是的話, 則該車位更具投資價值 ) 5. 必須清楚單位與車位之比例 ( 1單位:1車位 / 3單位:1車位) 6. 屋苑附近有沒有其他停車場競爭? 7. 親身前往停車場實地視察車位 ( 最好晚間視察, 以了解車位使用量 ) 8. 建議沒車牌的投資者可帶一名有車牌的朋友或經紀實地挑選「好泊位」的車位 9. 單邊、車位闊落及四正無柱位的車位較售市場歡迎 10. 留意車位是否鄰近住宅入口、垃圾房、行車繁忙位置、昇降機 11. 車位屬有蓋車位還是露天車位 12. 若吼準車位的需求殷切, 可考慮購入「孖位」投資 13. 買家如欲購入自己居住屋苑的車位投資, 可考慮是否將車位入契以節省利息開支 14. 車位按息略高於樓按, 最高按揭金額為不超過估值的七成。有銀行祇借購入價的五成, 甚至不做連約買賣車位按揭, 得視乎銀行個別政策 15. 計算車位租金回報率時, 勿忽略每月管理費開支, 投資者須慎防經紀誇大「預期收租回報」