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寫字樓租賃Small data更吃香
 
劉偉基
第一太平戴維斯副董事總經理及商業樓宇租務部主管
2018年6月5日

  近期新股上市轉趨活躍,筆者留意到其中一家準備掛牌的房地產公司,表明申請上市的原因,是希望募集資金發展大數據(Big data)系統,協助提升公司的銷售、投資業務表現,掀起筆者對業界的一些反思。

  大數據顧名思義,不止隨機抽樣研究,而是記錄及追蹤板塊內的任何資料,數據庫(Data set)動輒以兆億位元計。這樣做的好處,是能夠進行層出不窮、新穎透徹的市場分析。然而有趣的是,地產界一向以來都是反此道而行,獨特地由Small data主導市場。

  試想像一個長期放盤的單位,雖然明買明賣、透明度十足,但不會特別吃香;相反知情者較少的「暗盤」卻往往承接搶手。類似的買賣雙方之間資訊不對稱(Information asymmetry)情況,資訊量儘管很少,卻非常關鍵,是驅動樓市運作的市場力量之一。

  以寫字樓租賃為例,如果想建立一套大數據,譬如追蹤大企業過去數十年的租務往績,記載整幢、甚至整區商廈的租約,都絕非想像中輕易。困難在於按照制度,租約必須超過三年以上,才有需要登記在物業的查冊文件,但細節內容,例如租金,卻可以選擇性地不填寫。

  事實上無論租金高低,業主普遍都不想洩露租金水平,故即使寫字樓租期長達三至六年,租約詳情仍很保密。連政府田土廳也沒有具體數據,Big data談何容易?更遑論租期更短、更瑣碎的舖位和住宅租市。物業買賣也差不多,雖然成交價會公開,但一旦遇上「買殼」形式的公司轉讓,資訊又會變得含糊不清。

  或許所謂Big data,並非完全適用於房地產的生態環境。當社會愈來愈追逐數字、忽略人性,其實可能簡單一次觀察和溝通,比起大數據更加容易找到商業行為的契機。在筆者眼中,Small data較Big data更為準確珍貴。

 
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